T4 · 247 m²agência
960 000 €
3890 €/m² · Pechão
Luxuoso Apartamento T4 com terraço privativo, piscina comum e estac...
Distrito de Faro · 49 mil habitantes · Algarve
Uma casa custa, em mediana, 2771 €/m², 1,2 vezes a mediana nacional. É o 31.º concelho mais caro do país em 306, o 12.º em 16 no distrito.
Valores medianos das escrituras dos últimos 12 meses (INE). Os quartis dizem quanto custam as casas mais baratas (1.º) e as mais caras (3.º); as tipologias só existem para 58 concelhos.
Ao preço mediano, um T2 de 80 m² custa 221 680 € e um T3 de 100 m² 277 100 €. O agregado fiscal mediano de Olhão declara 13 603 € líquidos por ano: são 20,4 anos de rendimento para os 100 m².
Compradores com domicílio fiscal no estrangeiro pagaram 3366 €/m²; com domicílio em Portugal, 2690 €/m² (2.º trimestre de 2026). O INE não publica quantos são.
Amostra dos anúncios de venda e arrendamento no imovirtual.com (recolhida a 2026-10-24), comparada com a mediana das escrituras do INE. Os anúncios são preços pedidos: dizem o que está no mercado hoje, não o que se fechou.
Escolhemos os anúncios cujo €/m² está mais perto da mediana da amostra — nem os mais baratos nem os destacados. Cada um pode ser levado ao simulador.
| Anúncio | Tipo | m² | Renda/mês | €/m² | |
|---|---|---|---|---|---|
| Apartamento T1 para arrendamento | T1 | 57 | 1200 € | 20,9 | ver ↗ |
| T2 com vista mar e garagem — Del Mar, Olhão | T2 | 122 | 2550 € | 20,9 | ver ↗ |
| Apartamento T1 para Arrendamento Anual | Formosa Bay | Cabanas de T... | T0/T1 | 44 | 900 € | 20,4 | ver ↗ |
| Apartamento T1 Marina Village olhão | T1 | 55 | 1100 € | 20,0 | ver ↗ |
| Apartamento com 1 quartos - localizado em Faro | T1 | 35 | 800 € | 22,9 | ver ↗ |
| Apartamento com 2 quartos - localizado em Faro | T2 | 80 | 1379 € | 17,2 | ver ↗ |
Fonte dos anúncios: imovirtual.com, 1.ª página de resultados por concelho (até 36 anúncios de apartamentos e 36 de moradias), recolhida a 2026-10-24. Preços pedidos, não pagos; a amostra não é o mercado todo.
Rendimentos declarados no IRS por quem reside no concelho (INE/AT) e salários pagos por empresas sediadas no concelho (Quadros de Pessoal).
Inscritos nos centros de emprego em dezembro de cada ano (IEFP, I.P.) por 1 000 habitantes do mesmo ano (INE).
Renda mediana dos novos contratos para 80 m² contra a prestação de um T2 de 80 m² ao preço mediano, com entrada de 10 %, 30 anos e a taxa média atual dos empréstimos à habitação (3,19 %, 2026-09). Não entra o IMI, o condomínio nem os seguros.
Em Olhão, a prestação fica 23 % acima da renda, e comprar exige ainda 22 168 € de entrada. A medida "arrendar vs comprar" no mapa compara os distritos. Simular com os seus números.
Os Censos de 2021 dizem quem é dono e quem arrenda, e quanto pagava cada inquilino conforme a data do contrato. A AIMA, via INE, conta os residentes estrangeiros ano a ano. Juntos mostram quem está exposto às rendas novas e quanta procura chegou de fora.
Mediana calculada por interpolação dentro dos escalões de renda do INE, só nas épocas com 30 ou mais contratos. Dois vizinhos no mesmo prédio podem pagar o dobro um do outro só pela data do contrato.
| Época do contrato | Alojamentos | % dos arrendados | Renda mediana |
|---|---|---|---|
| 1986 e antes | 635 | 15,7 % | 59 € |
| 1987–1990 | 134 | 3,3 % | 89 € |
| 1991–2005 | 396 | 9,8 % | 156 € |
| 2006–2011 | 463 | 11,4 % | 237 € |
| 2012–2016 | 823 | 20,3 % | 318 € |
| 2017–2021 | 1601 | 39,5 % | 380 € |
Quem entra agora no mercado de Olhão paga 700 € por um T2; a maioria dos inquilinos de 2021 pagava bastante menos. É por isso que o mercado "parece" aguentar rendas que quase ninguém que já cá vive pagaria.
População estrangeira com estatuto legal de residente (AIMA, publicada pelo INE) a dividir pela população residente. O INE só recebeu dados da AIMA até 2023.
O INE publica onze nacionalidades e junta as restantes em "Outros países".
A linha azul é Olhão; as cinzentas são os outros concelhos do distrito de Faro; a preta é Portugal.
| Trimestre | Olhão | Portugal |
|---|---|---|
| 4.º trimestre de 2019 | 1380 €/m² | 1094 €/m² |
| 1.º trimestre de 2020 | 1348 €/m² | 1127 €/m² |
| 2.º trimestre de 2020 | 1353 €/m² | 1146 €/m² |
| 3.º trimestre de 2020 | 1382 €/m² | 1167 €/m² |
| 4.º trimestre de 2020 | 1396 €/m² | 1190 €/m² |
| 1.º trimestre de 2021 | 1449 €/m² | 1197 €/m² |
| 2.º trimestre de 2021 | 1471 €/m² | 1218 €/m² |
| 3.º trimestre de 2021 | 1515 €/m² | 1251 €/m² |
| 4.º trimestre de 2021 | 1580 €/m² | 1297 €/m² |
| 1.º trimestre de 2022 | 1651 €/m² | 1346 €/m² |
| 2.º trimestre de 2022 | 1748 €/m² | 1402 €/m² |
| 3.º trimestre de 2022 | 1839 €/m² | 1446 €/m² |
| 4.º trimestre de 2022 | 1884 €/m² | 1484 €/m² |
| 1.º trimestre de 2023 | 1951 €/m² | 1509 €/m² |
| 2.º trimestre de 2023 | 1994 €/m² | 1541 €/m² |
| 3.º trimestre de 2023 | 2013 €/m² | 1579 €/m² |
| 4.º trimestre de 2023 | 2085 €/m² | 1611 €/m² |
| 1.º trimestre de 2024 | 2172 €/m² | 1633 €/m² |
| 2.º trimestre de 2024 | 2209 €/m² | 1661 €/m² |
| 3.º trimestre de 2024 | 2249 €/m² | 1709 €/m² |
| 4.º trimestre de 2024 | 2250 €/m² | 1777 €/m² |
| 1.º trimestre de 2025 | 2325 €/m² | 1845 €/m² |
| 2.º trimestre de 2025 | 2432 €/m² | 1923 €/m² |
| 3.º trimestre de 2025 | 2511 €/m² | 1991 €/m² |
| 4.º trimestre de 2025 | 2614 €/m² | 2076 €/m² |
| 1.º trimestre de 2026 | 2725 €/m² | 2168 €/m² |
| 2.º trimestre de 2026 | 2771 €/m² | 2264 €/m² |
Preço mediano por m² e renda por freguesia, nos últimos 12 meses. O INE só publica onde há vendas ou contratos suficientes; as restantes freguesias não aparecem.
| Freguesia | €/m² venda | €/m² renda | Renda T2 (80 m²) | AL registados |
|---|---|---|---|---|
| Pechão | 2792 €/m² | — | — | 32 |
| Olhão | 2757 €/m² | — | — | 829 |
| União das freguesias de Moncarapacho e Fuseta | 2689 €/m² | — | — | 0 |
| Quelfes | 2660 €/m² | — | — | 183 |
Fogos licenciados e concluídos em construções novas para habitação (INE), a relação com os nascimentos, e os novos registos de alojamento local por ano (RNAL, só continente). O INE não publica a duração das obras ao concelho: as conclusões são estimadas a partir do prazo previsto na licença.
Movimentos pendulares dos Censos 2021: quem sai do concelho todos os dias para trabalhar ou estudar, e com que concelhos há mais ligações. Quando um quarto da população trabalha na cidade ao lado, o mercado da casa é o dessa cidade.
Quem mora em Olhão e trabalha em Faro paga 379 €/m² a menos do que lá (12 %), a troco de uma deslocação média de 16 minutos.
| Concelho | Pessoas | % das ligações | €/m² lá | Diferença face a Olhão |
|---|---|---|---|---|
| Faro | 6728 | 57 % | 3150 €/m² | +379 €/m² |
| Loulé | 1537 | 13 % | 4137 €/m² | +1366 €/m² |
| Tavira | 1044 | 9 % | 3282 €/m² | +511 €/m² |
| Albufeira | 347 | 3 % | 3490 €/m² | +719 €/m² |
| São Brás de Alportel | 306 | 3 % | 2452 €/m² | -319 €/m² |
Edifícios por época de construção e proporção com necessidade de reparação (Censos 2021), mais as casas vagas e de uso sazonal. Onde há stock antigo e degradado, há casas sem haver oferta.
| Época | Edifícios | % | Portugal % |
|---|---|---|---|
| 2011 - 2015 | 236 | 1,5 % | 1,4 % |
| 2016 - 2021 | 384 | 2,5 % | 1,7 % |
| Antes de 1919 | 917 | 5,9 % | 4,9 % |
| 2006 - 2010 | 1020 | 6,6 % | 6,2 % |
| 2001 - 2005 | 1159 | 7,4 % | 8,6 % |
| 1991 - 2000 | 1833 | 11,8 % | 15,6 % |
| 1981 - 1990 | 1979 | 12,7 % | 16,3 % |
| 1919 - 1945 | 2004 | 12,9 % | 7,8 % |
| 1946 - 1960 | 2275 | 14,6 % | 10,5 % |
| 1961 - 1980 | 3765 | 24,2 % | 27,1 % |
Diferença entre quem veio viver para o concelho e quem saiu, por ano (INE, estimativas de população). O preço da casa é também uma consequência de para onde as pessoas se mudam.
Dormidas nos estabelecimentos de alojamento turístico (INE), por ano e por 100 residentes. Mede pressão real, enquanto o RNAL conta licenças.
A taxa de IMI é a única alavanca de preço que a câmara fixa todos os anos. O incumprimento no crédito à habitação vem do Banco de Portugal, ao nível da sub-região (NUTS III). Os novos contratos de arrendamento dizem se há sequer mercado para arrendar.
Os Censos contam casas vagas de dez em dez anos. A E-Redes publica todos os meses quantos pontos de entrega de eletricidade têm contrato e quanto consomem, por freguesia. Não é o mesmo que "casas vazias" (há garagens e arrecadações), mas é o retrato mais fresco que existe de onde a luz está acesa.
Consumo faturado em baixa tensão (inclui pequeno comércio e iluminação pública) a dividir pelos pontos domésticos com contrato em dezembro. Fonte: E-Redes, dados abertos, CC BY 4.0.
| Freguesia | kWh por casa | Sem contrato /100 |
|---|---|---|
| Pechão | 5854 | 28,7 |
| Olhão | 3824 | 32,2 |
| União das freguesias de Moncarapacho e Fuseta | 5176 | 26,0 |
| Quelfes | 3950 | 27,3 |
Pontos de luz sem contrato por 100 casas com contrato, em dezembro do mesmo ano. Só freguesias com dados do INE e da E-Redes.
Quem vende ou arrenda uma casa tem de pedir um certificado energético. A ADENE publica, por concelho e mês, quantos se emitiram e com que classe: é o retrato térmico do que está no mercado, da classe A+ à F. Casas novas são quase todas A ou melhor; a questão está nas existentes, que são a maioria do que se compra.
O SCE conta só o último certificado de cada fração; uma casa certificada duas vezes aparece uma. Fonte: SCE/ADENE, estatísticas por concelho.
Em 2025, 19 % das casas existentes certificadas ficaram entre A+ e B-. Só anos completos; 2016 em diante porque a regra de cálculo mudou nesse ano.