Sete conclusões, com os números que as sustentam.

A subida foi geral. O problema não é.

Nenhum distrito ficou de fora: o que menos subiu, Bragança, subiu +46 %; o que mais subiu, Setúbal, +148 %. Dos 286 concelhos com série, 137 duplicaram o preço e 43 subiram menos de metade.

Mas o nível a que se chegou é outro assunto. Em 124 dos 304 concelhos com preço publicado uma casa custa menos de 1 000 €/m²; em 23 custa mais de 3 000 €/m². A crise que as notícias descrevem é a de Lisboa, Porto, Setúbal, Algarve e Madeira, que é também onde vive e trabalha a maior parte das pessoas. Por isso o site se chama vinte mercados.

As pessoas concentram-se onde é caro. Há muito país com casas baratas.

Os 30 concelhos mais populosos têm 50 % dos habitantes do país. Os 23 concelhos onde o metro quadrado passa dos 3 000 € têm 31 %; os 124 onde fica abaixo de 1 000 € têm 9 %. A procura e a oferta não estão no mesmo sítio, e é essa concentração, mais do que a falta de casas no país inteiro, que fabrica os preços das notícias.

Guarda tem casas a 917 €/m² e um rendimento líquido mediano de 16 769 €, acima do de Lisboa: 100 m² custam menos de 5 anos de rendimento. Os concelhos baratos não estão a esvaziar-se: 115 dos 124 com dados têm saldo migratório positivo. E não é o desemprego que os explica: 28 inscritos no IEFP por 1 000 habitantes nos concelhos baratos, 27 nos caros. O que lhes falta é salário, serviços e ligações, e o teletrabalho mudou parte dessa conta. O mapa dos anos de rendimento mostra onde comprar é possível com um salário normal.

O rendimento não acompanhou. É aí que a subida dói.

O preço subiu +107 % e as rendas dos novos contratos +76 % desde 1.º trimestre de 2020. O rendimento mediano subiu +25 %. Em anos de rendimento, 100 m² custam hoje 8,7 anos no concelho mediano, 31 em Lisboa; em 58 concelhos chegam cinco anos, em 51 são precisos quinze ou mais.

A prestação de 100 m² passou de 29 % do rendimento mediano em 2018 para 63 % em 2025. Os contrafactuais da página da história mostram que o preço pesa mais do que o juro: o juro subiu de 0,79 % em 2021 para 4,66 % em 2024 e já desceu para 3,19 %, mas o preço não desceu.

Faltam casas novas. Mas o parque não está vazio.

A construção caiu 93 % entre 2002 e 2014 e só recuperou em parte: 42 066 fogos licenciados em 2025. Ao mesmo tempo os Censos de 2021 contam 12,1 % de alojamentos vagos e 18,5 % de uso sazonal, e o alojamento local somou milhares de registos por ano.

A escassez é de casas disponíveis para residência permanente nas zonas de procura, não de paredes. Os dois mapas, o das casas novas por mil habitantes e o das casas vagas, raramente apontam para o mesmo sítio.

As vendas não pararam.

Vende-se hoje mais (+6 %) do que antes da subida. O preço duplicou sem travar o mercado, o que indica procura com capacidade de pagar. A medida "domicílio do comprador" mostra, concelho a concelho, que os compradores com domicílio no estrangeiro pagam acima da mediana onde a diferença existe. Os residentes estrangeiros passaram de 3,7 % da população em 2014 para 9,3 % em 2023; mas a relação entre essa presença e a subida do preço, distrito a distrito, é fraca. Quem faz o preço nem sempre fica a residir.

Arrendar deixou de ser a alternativa barata.

Em Lisboa a renda de um T2 é 86 % da prestação do mesmo T2, e isso sem contar a entrada, que equivale a 30 meses de renda. Quem não tem poupança fica preso ao arrendamento e paga quase o mesmo todos os meses. A renda de um T2 ultrapassa o rendimento mediano de um agregado em 101 %.

E a subida não atinge toda a gente da mesma forma: 22 % das famílias arrendam, e em 2021 a renda mediana de quem já cá vivia era 298 €, com 16 % dos contratos anteriores a 1991. Um T2 novo custa hoje 781 €. O mercado "aguenta" porque quem já tem contrato não o troca; o preço é pago por quem entra: os jovens, quem se muda e quem chega.

Portugal está entre os piores da Europa na subida.

Com os mesmos índices do Eurostat para todos os países, Portugal está entre os que mais subiram desde 2015, e o rendimento das famílias ficou atrás. A sobrecarga com habitação medida pelo Eurostat fica abaixo da média europeia porque inclui quem já tem a casa paga; para quem entra agora no mercado, o retrato é o das conclusões anteriores.